不動産投資に興味を持っている人の中には、国内不動産投資と海外不動産投資にはどのような違いがあるのか知りたいと思っている人も多いでしょう。当記事では、海外不動産投資に興味を持っている人や日本と海外に利益などの違いがあるか知りたいと思っている人向けに、インカム・キャピタルゲインを比較してご紹介します。
インカムゲインにおける日本と海外の違い
まずは、インカムゲインの日本と海外不動産投資の違いについて見ていきましょう。
日本は安定性があるが空室リスクが課題
日本国内の不動産投資は比較的安定性があると言われています。なぜ、安定性があるのかの言うと、海外投資家から日本を見たとき、政情不安や経済や金融情勢などの観点から見て安全度が高い＝投資した資金が危険にさらされる危険性が低いと思われており、日本は“安全・安定性”があると評価されています。また、日本国内から見て利回りが低い様に見えても、世界の先進国と比較すると利回りは決して低くなく、人気があるのです。しかし、今後、日本は少子高齢化が進み人口がますます減少していくため、賃貸物件の需要が減少するリスクがあります。高層マンションの建設ラッシュも相まって、供給過剰になってしまう可能性も高いと言えるでしょう。加えて2022年には生産緑地地区問題、一般的に「2022年問題」と呼ばれている問題もあります。（詳細は別の記事で詳しく解説したいと思います。）つまり、今後の日本の不動産投資は空室リスクが大きな課題になっているのです。
海外は利回りに期待できるが課題も多い
海外不動産投資は、利回りに期待できるため日本国内の不動産と比べると大きな利益を得られる可能性が高いです。特に東南アジアなどの新興国は人口が増加していて、経済発展・都市開発も進んでいます。そのため、賃貸物件の需要も高まっていると考えられます。しかし、海外不動産投資は課題もあります。経済成長が見込まれている東南アジアで投資を考える人もいますが、各投資対象国ではコンドミニアムの建設ラッシュが続いているため、供給過多になる恐れがあります。
また、コンドミニアムは外国人が主に借りるため、現地の人口増加は需要の拡大につながらないと考えられています。中長期的に人口増加に伴う経済発展により、地元民の所得が上がり住宅を購入出来るレベルに達した際には、需要拡大は間違いないですが、この点は中長期的に投資を行う必要があります。
キャピタルゲインにおける日本と海外の違い
日本の不動産投資と海外不動産投資には、他にも違う部分があります。次はキャピタルゲインについてどのような違いがあるのか見ていきましょう。
日本は将来売却益が下がる可能性がある
キャピタルゲインのメリットには、売却したことのよる利益（売却益）を得ることで、短期間で投資リターンが手に入るというものがあります。日本では、購入した不動産が将来的に値上がりするというイメージを持ちにくいでしょう。なぜかというと、不動産の価格が高まるためには人口の増加が前提条件になっているためです。（人が増えれば、それだけ需要が増す）日本は人口がこれからも減っていくと考えられるため、需要が減ることで売却益が下がる可能性が高いと言われています。（都心部の値上がりも今後はあまり期待出来ないかもしれません。）
海外はキャピタルゲインが狙いやすい
日本ではキャピタルゲインのメリットを感じにくいですが、海外不動産投資ではその恩恵を受けられる可能性が高いです。東南アジアの発展途上国など人口が増加していて、平均年齢が低い国は、GDPの成長も期待できます。（人が増える→消費が増える→生産が増える→雇用につながる→経済発展につながる）また、賃貸物件といった不動産の需要も高まると予想できるため、経済発展と共に物価上昇が期待でき、海外はキャピタルゲインが狙いやすいと言えます。
まとめ
不動産投資を始める際に、国内と海外不動産投資で得られる利益の違いを知っておく必要があります。インカムゲインやキャピタルゲインを比較することによって、その違いが明確になります。海外不動産投資の方が大きな利益を得られる可能性が高いため、興味がある人は検討してみると良いでしょう。ただし、海外不動産の場合は、しっかりとした物件を見分ける力も必要となりますので、注意が必要です。
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