海外での不動産投資はリスクを感じ、ハードルが高いと思っている方は多いでしょう。しかし、国によっては日本よりも海外の方が大きなメリットを得られる場合があります。今回はフィリピンにフォーカスを当て、日本のマンション投資とはどんな違いがあるのかご紹介しましょう。
フィリピンと日本で不動産投資利回りはどれだけ違う？
まず海外と日本で物価が違うように、不動産投資の利回りにも違いがあります。フィリピンと日本では利回りにどれだけ違いがあるのでしょうか？
期待利回りが高いのはフィリピン
期待利回りで比較するのであれば、フィリピンの方が高いです。東京都心の期待利回りは、中古ワンルーム・1K・1DKのマンションだと4％台となっています。フィリピンの方はどうなっているかというと、期待利回りは6.13%と東京都心と比べて2%程高いです。
そもそも“期待利回り”とは？
期待利回りは、購入したマンションを運用した時にどれだけの利回りが期待できるか示す指標です。主に購入希望価格を見定める査定の時に用いられます。不動産の期待利回りは「購入後に期待される賃料の年収÷不動産価格×100」で求めることが可能です。あくまでも期待の範囲となりますが利回りの目安が分かるので、投資を判断する上で参考になる指標と言えます。
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投資金額はフィリピンと日本のどちらが抑えられる？
不動産投資をする上でネックとなるのが不動産価格です。不動産価格が高い物件=価値が高いというケースは必ずしも当てはまるわけではなく、むしろ損になってしまう場合もあります。できるだけ費用を抑えた方が利益もプラスになる可能性が高いです。フィリピンと日本ではどちらの方が投資金額を抑えられるのか見ていきましょう。
フィリピンの投資金額相場
物件の仕様やエリアによって異なりますが、投資用物件は1,000万円が相場です。元々、フィリピンは物価水準が日本に1/3～1/5と安いので、不動産価格も格安となっています。1㎡あたりの高級マンション（コンドミニアム）の単価は約3,900ドル（約40万円）です。不動産価格が安いのは、1980年代の政情不安の影響で経済停滞が長期的に続き、外資資本の誘致に遅れ、安値で放置されていたなどの理由が挙げられます。現在は政治が安定し外国資本の誘致も活発で、成長国へと変化しました。さらに人口増加や国民の所得向上から不動産需要が高まっており、不動産価格は上がると予想されています。それでも、周辺アジアと比べて割安傾向なので、まだまだ投資のメリットは大きいでしょう。
日本の投資金額相場
1R～1LDKの中古マンションの場合、都心での㎡単価は100～130万円です。一等地で25㎡程のワンルームなら、3,000～4,000万円は必要でしょう。フィリピンの㎡単価が約40万円、購入額は約1,000万円なので、日本の投資金額は倍になることが分かるでしょう。不動産価格と期待利回りは関係性が深く、そもそもフィリピンで高い利回りが期待できるのは不動産を安く購入できるからです。今後フィリピンの不動産価格は上昇に期待できるので、安いうちに購入して高くなったら売ることでより大きな利益の獲得につながります。
フィリピンと日本で異なるマンション投資のリスク
マンション投資をする上で知っておきたいのは、投資のリスクです。同じ不動産投資でもフィリピンと日本ではリスクにも違いがあるので、ここで確認しておきましょう。
フィリピンのマンション投資におけるリスク
物件が国内にあるわけではないので、賃貸経営をする際は管理運用が大変です。しかし、基本的に管理会社にお願いすればいいので、負担はほとんどありません。ただし、管理会社選びを間違うと想定していなかったトラブルが起き、損を被る可能性があるので信頼できる業者を選びましょう。また、フィリピンではプレビルドという未完成の不動産を購入するケースが一般的です。日本のように施工状況が安定していないので、未完成のまま引き渡され、賃貸経営自体ができない場合もあります。これも信頼できるエージェントやデベロッパーを見つけることが大切です。他にも為替リスクにも注意してください。為替変動が起きると購入前と想定していた金額よりも少ない利益にしまう可能性もあります。
日本のマンション投資におけるリスク
日本のマンションは価格が高い点が大きなデメリットで、きちんと投資分を回収できり利益が出る物件でないと損失の方が大きくなります。さらに、日本は少子高齢化により人口が減っており、さらに地方でも都心に人が移ってしまう状態が続いています。人口が減れば住宅需要も減少するので、不動産の価格を下げる原因となってしまうでしょう。また、一等地でないと高い利回りが出ない傾向にあります。ただ、すでに一等地は建物で溢れている可能性があり、理想の不動産を手に入りにくい状況です。
まとめ
フィリピンでは不動産を安く購入でき、その上、経済成長率の高さや人口増加などの要因で不動産価格の上昇に期待でき、不動産投資において良い条件を満たしています。今後、不動産価格が上がると投資の負担も大きくなるので、まだまだ割安の今が狙い目と言えるでしょう。ただし、フィリピンを始めとした海外での不動産投資では、仲介するエージェントや開発側のデベロッパーが頼りです。信頼できるパートナーを選び、成功に導いてもらいましょう。