フィリピンの不動産は高利回りなので、投資先に最適です。しかし、利回りが高いからと安易に投資してしまうと大失敗につながるケースも珍しくありません。フィリピンで不動産投資を成功させるためには、運用計画が重要となります。今回は運用計画をする際に覚えておきたい注意点をご紹介しましょう。
アジア屈指の高利回り！でも注意点に気を付けないと…
フィリピンの経済成長率は6％台が続いており、今後も成長が見込めることから不動産価格も安定して上がっていくとされています。7～8％の利回りに期待できる一等地コンドミニアムの購入が可能で、収益性の高いホテルコンドでは10％を見込める可能性も高いです。高利回りの不動産で運用に期待できる分、注意したいリスクもいくつかあります。まずはフィリピンでの不動産投資を始める際の注意点をご紹介しましょう。
完成前に工事がストップしてしまうことがある
フィリピンの不動産投資では、これから建設される物件の計画段階から購入するプレビルドが主流です。プレビルド物件は完成した物件よりも安く購入でき、フィリピンは長期的な不動産価格の上昇が見込める景気なので、完成に近付くと物件の利回りも高くなる傾向があるのがデメリットです。ただし、建設計画が進まなかったり、資金がショートしたりするなどの理由から突然工事が中止になってしまう場合もあります。今まで分割で支払った分は返ってこないので、大損失となるでしょう。竣工しないリスクを回避するためには、デベロッパーの信頼性が重要となります。
場所にあった家賃相場を見極めるべし
地域ごとに住人のニーズは異なります。マカティなどビジネスの中心区では外国人駐在員をターゲットにした高級コンドミニアムが多く、そのような立地では中間層以下の現地人のニーズには外れてしまいます。地域ごとの賃貸ニーズに適した家賃を設定しないと、物件価格に見合った収入を得られません。立地とターゲットはしっかり関連付け、利益を得られる家賃相場を見極める必要があります。
資金計画で失敗する恐れも
フィリピンでの不動産投資では、手付金は分割払いで支払います。分割払いによりエントリーしやすい点がメリットですが、引渡しの際に残金の支払いが必要であることを忘れがちです。資金計画が不十分だと、ローンの審査期間に余裕を持てなかったり、必要な金額を融資してもらえなかったりといったトラブルが発生しやすく、すでに支払った分が没収される恐れがあります。残金が支払えない状況にならないように、不動産購入までの工程を確認し、資金計画を立てていくことが大事です。
諸費用にきちんと着目しよう
不動産の購入では、物件の価格以外にも諸費用発生します。また、売却時にも購入時と違う諸経費が発生するので、事前に何がどのくらいかかるのか確認しましょう。不動産を購入する際にかかる諸費用は次の通りです。
- 印紙税…約1.5％
- 公証費用…1～2％
- 地方譲渡税…地方は物件の0.50％、マニラ首都圏の市・自治体は物件の0.75％
- 登記費用…価格もしくは評価額に対して累進的に1％課税
購入した不動産を売却する際は、以下の諸経費が発生します。
- キャピタルゲイン税…6.00％
- 不動産エージェント料…3～5％
さらに、日本語対応や日本の会社に購入をサポートしてもらうと、コンサルティングやアドバイスの手数料が発生する場合もあります。サポートに対する手数料の相場は5％程が平均的です。
他にも気を付けたい注意点について
次は内装や売却、管理における注意点を見ていきましょう。
国によって評判のいい内装デザインは異なる
日本では人気の内装デザインでも、フィリピンでは評判は良くないかもしれません。国が違えば文化も好みも違うので、日本の定義は基本的に当てになりません。フィリピンでは家具や家電付きの物件が人気です。ただし、無駄に予算をかければ経費がかさみ、投資対効果は得られにくいです。ターゲットとなる客層の好みを分析し、必要と思った内装と家具・家電を選んでいきましょう。
安易に売却して損失
プレビルドでは完成直前に価格が上がるので、竣工直前に転売する人も多いです。しかし、需要と供給のバランスが合わずなかなか売り手が見つからず、投げ売りにより購入価格を下回る金額での売却になってしまう可能性があります。周囲の需要と供給のバランスにも注意して立地を選び、売却はタイミングを見て行いましょう。
フィリピンは管理会社が少ない
フィリピンでは日本のように賃貸仲介まで担ってくれる管理会社は少なめです。管理会社によって提供されるサービスの内容も違えば管理の質も違うので、少ない中から信頼できる業者を選ばなければなりません。
デベロッパーは基本的に管理を行わない
デベロッパーは不動産の開発者・販売元となるので、管理や経営のサポートは行います。不動産の契約まではサポートしますが、後の支払いの告知や転売のサポートもしないので注意してください。不動産を運用する際は、必ず賃貸仲介・管理から売却サポートを提供する現地の管理会社と契約をしましょう。
まとめ
フィリピン不動産は高利回りが魅力的ですが、色々なリスクがあることを知っておく必要があります。正しい情報を集めてリスクに備えながら、投資対効果のある運用計画を立てていくことが不動産投資の失敗を避けるポイントです。
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