フィリピンと日本では、不動産の利回りに違いがあります。これから不動産投資を始めるのであれば、どれくらいの利回りに期待できるのか気になりますよね。今回はフィリピンの不動産利回りや地域別の平均相場、不動産投資におすすめの注目エリアについてご紹介します。
不動産投資における理想的な利回りはどれくらい？
不動産の利回りは、運用資金に対して1年あたりで得られる利益の平均化した割合です。不動産投資で安定した利益を得るためには、利回りが重要となります。元々、利回りは家賃収入の獲得を前提に算出した割合であるため、利益が出なければ利回りは0％となってしまいます。さらに、不動産投資では管理会社への委託にかかる必要や物件の管理費、修繕積立金など様々な収支が発生し、収入を上回る可能性があるでしょう。そのため、1～2％程高い利回りの物件を選ぶと、理想の割合は次のようになります。
- 区分マンションの1室の場合…新築5％、中古8％
- アパート1棟…新築8％、中古8～10％
- 戸建て…新築10％、中古10～18％
なお、フィリピンでは外国人が土地付き物件を所有することはできず、分譲マンションにあたるコンドミニアムの購入が一般的です。また、所有できるユニット数は1棟のうち40％未満までとなっています。つまり、戸建てやマンション1棟の所有はできないため、区分マンション1室の利回りを理想と考えると良いでしょう。
フィリピン不動産の利回り
フィリピンの不動産ではどれだけの利回りが期待できるのでしょうか？日本の不動産との比較やエリア別の平均相場もご紹介します。
フィリピンの平均グロス賃貸利回り
首都圏のマニラでは、コンドミニアムの平均グロス賃貸利益が6.1％となっています。この数値はアジアでは最高水準です。ロケーションが良い物件や不動産価格の安い小型ユニットとなると、8％以上の利回りを出す不動産も存在します。そのため、フィリピンでは安定したインカムゲインを期待できます。さらに、フィリピンは経済が成長しているので国民の所得増加やインフレの発生により、家賃は長期的に上昇する傾向が見られます。プレビルドで物件を購入した場合、完成に近付くあたりでさらに賃貸利回りが上昇している可能性も高いです。
日本の不動産利回りと比較してみると？
東京都心のワンルーム・1K・1DKの中古マンションの場合、平均利回りは4％台です。一方、フィリピンは6％台なので、東京都心と比べて期待値が高いことが分かります。日本と比べて利回りが高くなる理由は、不動産価格が安いからです。マニラの2019年第4四半期の住宅価格は、約547,000円（㎡単価）となっていました。東京都心の中古マンションは、約1,000,000～1,300,000円（㎡単価）となっているのでフィリピンの方が半分の価格で購入が可能です。
エリア別表面利回りの平均相場
フィリピンはエリアによっても表面利回りが異なるので、代表的な地域の平均を見ていきましょう。
マカティ
マニラ首都圏を構成する都市で、有名企業が多く集まっています。コンドミニアムの価格は日本円で1,400万以上と高額ですが、表面利回りも9％台と高めです。
ケソンシティ
マカティと同じくマニラ首都圏に含まれる首都で、治安が良いことから人気です。表面利回りはマカティよりもやや下がりますが、それでも8％前後が平均となります。
ダバオ
フィリピン南部のミンダナオ島にある都市で、同島の経済や政治、文化の中心となります。コンドミニアムの価格は約600万円代と比較的安く、利回りも9％台が平均的です。
セブ
フィリピンを代表するリゾート地で、マニラに次ぐ大きな都市です。コンドミニアムの価格はマカティに次いで高めで、表面利回りも7％とやや下がりますが、旅行先や移住先として人気が高く、不動産需要は絶えないエリアです。
フィリピンで特に注目したいエリア
フィリピンの不動産投資ではマニラやセブが注目されがちですが、他にも注目エリアがあります。その注目のエリアは次の通りです。
パラワン島
フィリピン南西部に位置する島で、州都のプエルト･プリンセサは大自然を多く残しつつも、国際空港に改修され、多くの観光客が訪れやすい体制へと変わりました。フィリピンの大手財閥企業が土地を取得するなど、今後の開発に期待されています。
オルティガスセンター
マニラにある地区で、マカティに続くフィリピン経済の中心地です。ショッピングモールが7つもあり、さらに学校や企業本社なども集結しているので居住エリアとして注目されています。
マクタン島
セブ・マクタン国際空港を持つ海側にある島です。セブ島=リゾート地というイメージを作り出しているエリアで、多くの観光客が訪れます。ホテルの稼働率が高いため、居住用のコンドミニアムよりもホテルコンドの方が需要は高くなるでしょう。
まとめ
今回はフィリピンの不動産利回りについてご紹介します。あくまでも表面利回りなので期待値となりますが、日本と比べて不動産が安く、経済的に成長が見込めるエリアであることから高い利回りに期待できます。特にマニラ首都圏は高くなりますが、他にもセブやパラワン島、マクタン島など不動産投資に期待できるエリアが他にもあります。利回りの高いエリア・物件を選んで運用できるように、現地の情報はしっかり集めていきましょう。